“超级供地”模式开启!今年排名前列批集中供地金额可能上万亿

文/庞无忌

中国房地产业正迎来土地出让环节的巨变。

一个多月前，自然资源部明确重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。现在，排名前列批集中供地城市陆续揭开新模式的“面纱”。

近期，包括杭州、长沙、重庆、北京、天津、广州等在内的多个城市公布了排名前列批次的商品住宅用地出让安排。多数城市一次供地数量超过30宗，有的甚至达到上百宗，部分城市一次挂牌土地金额就达到或接近千亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，截至4月2日，已有16城出台了集中供地相关政策。传统楼市成交“小阳春”（3月、4月）及“金九银十”（9月、10月）是集中供地期。

今年的排名前列批次集中供地，就有可能形成价值上万亿元的土地交易。

多地开启“超级供地”模式

4月7日，杭州发布2021年首批57宗住宅用地出让明细，总起始价943.7亿元，计划于5月7日、5月8日两天集中出让。

重庆同日公告称，今年排名前列批次集中供地供应119宗住宅用地，共计约11280亩，总起始价549.23亿元。

天津市今年排名前列批次“两集中”出让挂牌的住宅用地数量高达58宗，拟出让土地面积合计约375.5万平方米，挂牌起始总价超过500亿元。

广州市规划和自然资源局公布近日出让48宗国有建设用地，共挂牌48宗涉宅用地，总占地面积超393万平方米，总建筑面积近928.5万平方米，起拍价901亿元。

无锡自然资源与规划局排名前列批次挂出16宗涉宅地块，起拍总价约227.73亿元。

北京市近日发布本年度排名前列批次商品住宅用地出让公告，共计30宗宅地，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超过1035亿元。30宗地中，29宗挂牌，1宗招标，除招标的住宅用地外，其余全部将在5月8日集中现场竞价。同时，北京市预告称，7月、11月将再集中推出两批商品住宅用地。

此番各地土地集中出让声势浩大。以北京为例，中原地产首席分析师张大伟指出，北京市此番宅地起拍价1035亿元，单此一项就占到了去年全年北京住宅土地出让金（1736.9亿元）的近60%。整体的建筑规模345万平方米，相当于去年全年住宅供应（605万平方米）的57%。换而言之，仅这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

广州的供地计划同样“大方”。据统计，此番集中挂牌宗数超过去年全年广州宅地挂牌数的一半，挂牌金额也达到广州2020年土地出让总收入的35%。

此外，天津的宅地供应面积占2020年供地比重也达45%。各城市总体供地节奏快于往年同期平均值。

大手笔供应也带来本次土地交易额的暴涨。张大伟指出，从目前这些明确起拍价的城市来看，排名前列批入市地块起价已经超过6000亿元，如果叠加即将出台两集中政策的上海、深圳等城市，预计未来重点城市今年排名前列批集中供地的交易额有望超过万亿元。

开发商很难说“No”

此前市场传言，22个重点城市将是执行集中供地政策的主要地区。这些城市的土地市场对楼市以及开发商来说影响有多大？

中指研究院日前发布的一份研究报告显示，2020年22城商品房销售额和土地出让金占全国楼市的比重均接近四成。

22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模较具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重12.2%。

换言之，单纯从布局来看，房企就很难放弃这些地方。可以预见，重点城市土地首拍的竞争将会十分激烈。

宋红卫表示，核心城市首批住宅土地即将推出，这也意味着新一轮的抢地大战已经一触即发。他解释说，“集中供地”政策出台前，重点城市基本暂停了住宅供地，而且，上半年一般是房企拿地的主要时间点。与此同时，集中供地的城市大多是百强房企集中布局的区域，因此，此轮供地大潮中，房企拿地的竞争激烈程度将超过以往。

有分析指出，虽然今年有三波集中供地，但开发商格外看重排名前列批次，一是因为优质地块较多，地方政府慷慨拿出了不少“好地”，二是因为4-5月份拿地可以抢在今年进行预售回款，保住今年的业绩。

房企的“钱袋子”还好吗？

目前，土地市场现有的招拍挂方式需要缴纳高额的保证金和土地出让金，集中供地无疑会分流房企资金。

张大伟指出，以北京为例，一批次就有价值千亿元的土地供应体量，这将对房企的资金链带来巨大的考验，如何准备保证金，将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题。

钱不仅仅是少有的难点。中指研究院土地运营总监张凯表示，面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。

可以说，集中供地是对企业融资、管理、投资决策等综合能力的测试。

万科集团董事会主席郁亮在2020年业绩会上表示，今年土地集中供应新政下，要求企业的资金实力要有很大的弹性。2020年万科净负债率18%。郁亮认为，净负债率处于低谷，可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。

保利置业董事总经理王健认为，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企，集中供地是一种利好信息，因为这些在短期之内要调动比较大的资金和储备信贷。不过，他同时也坦言，集中供地的竞争比较激烈，要加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。

集中供地后，房企竞争格局或洗牌。克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣指出，综合当前市场表现和企业战略来看，房企投资回归高能级城市是趋势，此次集中供地新政所涉及城市，主要为一线城市和重点二线城市，因此也进一步强化了“抢地”预期。

他认为，在集中供地模式下，信息披露更加公开透明，便于多地块的综合评估比较，规模房企都将更加聚焦在优质地块上，竞争集中，导致中小房企拿地难度进一步加大，或将彻底放弃热点城市的热门地块，转向次优地块寻求机会。

目前，面对一二线城市拿地高门槛、高成本，50强房企之外的中小房企独立拿地开发越来越少。随着集中供地政策推行，中小房企的合作模式将进一步深化。

集中拿地之后，房企也可能会形成集中推盘潮。张大伟指出，北京一次供应30宗地，年底很可能带来超过2万套商品住宅的供应量。市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。