【品】同济设计:杨浦区平凉路街道 16 街坊项目改造设计

项目信息

客户单位：瑞诗房地产开发（上海）有限公司

建筑类型：办公商业酒店综合体

建设地点：上海市杨浦区建筑面积：15.96万

项目团队：建筑改造与城市更新研究中心

项目愿景

     原方案设计将本项目定位为独立的一个商业综合体，商业办公自给自足。本次方案结合周边状况，对本项目进行了重新定位，将项目与周边城市融合，提高项目品质，打造高端 5A 甲级办公项目，创造舒适的办公氛围，将商业与周边街区结合，提高对周边的辐射能力。

效果展示

△夜景鸟瞰图

△沿街透视图

△内庭院鸟瞰

项目概况

    在上海拥有大量历史建筑改建项目，此类项目保护了历史建筑，提升了城市品质。然而随着城市化的深入和经济的发展，加上互联网 + 的推动，现有商业量趋于饱和，大量商业项目存在转型升级改造的需求。本项目即为商办综合体项目改造的案例。项目定位为城市商业综合体，主要业态包括商业、酒店、办公，规划用地面积为2.5万平方米，总建筑面积地上11.5万平方米，地下4.4万平方米，共15.9万平方米。

 △方案总平面图

    本项目东面为市东中学，北面为国歌广场，附近还有北美广场、宝地广场、保利绿地广场、联通互联网运营基地等其他商业办公地块。

    由于基地紧靠大连路隧道口，地块周边单行道较多，基地不能直接对大连路开口。从浦东、虹口和杨浦方向进入地块的车流均需从周边绕行才能进入地块。

 △整体区位图

 △区域功能示意图

    原方案设计将本项目定位为独立的一个商业综合体，商业办公自给自足。现场状态为地下室两层已完工；A1#：裙房 2 层；A2#：裙房 2 层，塔楼 5 层；C#：2 层；D#：10 层结构封顶。改造难点在于现状局限性大，由于是停建项目续建改造，且地下室已封顶，大部分现有结构不能调整。从经济性角度考虑，需要尽量使用原有管井，仅局部可以调整。

△现场建设状况

    本项目在建设到一半的过程中，更换了业主。同时在此过程中，周边已有保利绿地广场等新项目落成。本次方案重新定位考虑到与周边城市关系，将项目与周边业态融为一体，提高项目对周边区域的辐射影响力。

    方案对整体业态做出了一些调整：

1.商业作为项目配套，除了满足本项目需求，还要服务于城市周边。根据新的定位，商业将融入周边街区，带动街区活力。将本项目商业沿街布置，项目内部创造安静舒适的办公氛围。

2.办公作为项目中主要业态，业主希望提高办公产品品质，打造 5A 甲级办公场所，创造舒适的办公环境。并能尽可能的提高办公产品面积。

3.酒店作为规划要求，需要满足其 30000 平方米的基本要求，且为自持。由于项目离陆家嘴距离较近，周边高端酒店众多，从经济性角度考虑，酒店资金回笼周期长，因此业主将酒店定位为中高端商务酒店。满足酒店运营基本要求。同时需要考虑酒店部分空间的可变性。

内外动线重整策  略

    基于业主提出的新需求与项目的现状，方案对办公、酒店、商业三种功能的流线进行了重新梳理，认为原有方案存在园区内人车混行、功能分区不明确相互干扰、各办公独立对外流线分散等问题，对项目用地周边道路走向与主要车辆来向进行梳理，优化机动车出入口的位置与方向简化内部交通动线，减少车行区域，实现人车分行。

空间性向调整策  略

地面商业布置

    原方案空间属性以内核商业空间为主，主要服务自身功能，存在沿街商业空间不连续、部分商业裙房进深过大、内部底商对办公环境干扰较大的问题。调整方案将主要商业空间置于沿街面，创造外向型线性连续的商业空间，辐射周边区域，提高项目对外影响力。

    沿荆州路增加骑楼，为沿街底商提供舒适的半室外公共空间，增加商业客流，塑造宜人的城市街道空间。

地下商业布置

    原方案存在地下商业街公共交通面积过大、商业面积相对不足的问题，调整方案进一步强化了中央下沉广场的商业核心的功能，缩减了商业街公共通道的面积，增加实际可用的店铺面积，增加商业的聚核效应。

业态配比调整策  略

功能配比

    原有方案存在酒店公区面积过大，档次定位不清、商业功能位置分散、与办公相互干扰的问题，根据项目定位的调整，方案对商业、酒店、办公的面积配比与位置也进行了相应的调整。

外观调整策  略

立面优化

    基于办公定位的提高，对办公空间的视线也提出了更高的要求，原有设计幕墙形式较多，室内翻边较高，减少了视野范围。调整设计后，采用幕墙直接落地的形式，统一了所有楼栋的楼层线的位置，实现贯通，立面效果更加简洁明快。

现场照片

 △立面照片

 △立面照片

 △建筑街景

 △建筑街景

结语

商业综合体改办公项目重点主要包括重新定位、业态调整、经济性优化、技术措施及现状限制，在诸多限制下，本次项目在新的定位下还是完成了预期的目标： 

1.业态根据较新定位，重新调整场地功能布局，将商业沿街布置，融合进周边街区，带动区域街区活力； 

2.同时重新梳理了场地内外动线，车行流线控制在外围，场地内部以步行为主，减少交通干扰； 

3.通过适当的措施，创造舒适的办公环境，增加增值空间，提高办公品质，优化整合使用空间，增加办公面积，提高经济效益；

4.根据新的定位，重新整合酒店功能分区，在满足基本的使用要求下，通过增加适当措施，提高酒店品质； 

5.本项目改造调整对原有结构改动较少，节约了建设周期，减少了成本投入，增加经济效益。