贝壳研究院发布《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》

中国商办市场体量庞大，且发展潜力巨大。2020年，我国GDP首超100万亿元，在下半年经济增速回正、企业复工复产的利好因素影响下，重点20城写字楼租金虽仍处于下行通道，但整体企稳趋势明显，商办物业大宗交易总成交额超过2000亿元。贝壳研究院近日发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示：近十年全国商办面积复合增长率均超过10%，商办类企业数量接近2500万个，增速接近17%。

该《报告》着重分析了中国商办市场将进入新发展阶段，商办从业者要加快拥抱数字化、打造权威市场数据库、革新经营理念并与高品质渠道合作，迎接万亿资产市场变革。在贝壳研究院看来，需求驱动市场进化，在“十四五”期间，信息技术类企业会成为一线和强二线城市写字楼租赁业务的新增长极，行业进阶也将是大势所趋。

众多业内人士认为，消费市场复苏态势明显，且随着“十四五”规划和2035年远景目标的重磅出台，“科技创新”被提到了少有的高度，数字经济是未来十年产业升级的主线，该领域释放的办公需求将是未来商办市场的重要支撑。

商办地产平均增速超过住宅

众所周知，在新建住宅市场交易规模逐渐接近天花板后，多数房企都在争相布局商业地产，寄望于提前占据赛道，以便在后房地产时代来临时，该业务可以变身业绩主力增长点之一。事实上，华润置地、龙湖集团等房企已经在该领域占得先机，每年租金收入已经达到60亿元以上。

“商办市场在中国发展超过25年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写字楼也成为企业落地的优选。”贝壳研究院认为，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。

据上述《报告》显示，预计2021年，我国房地产销售总规模达17.5万亿元人民币，其中住宅14.3万亿元，商办地产2.6万亿元；商办地产行业在2013年至2018年年均复合增长率达13.1%，受宏观环境影响，预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%，但依旧超过住宅地产增速。

另据相关数据显示，2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米，同比增长60%。贝壳研究院认为，目前成立的21个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展：在有利的政策条件指引下，金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在自贸区周边落地；对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流地产行业。

库存和空置率压力增大

潜在需求巨大，但目前市场供应量并不小，受疫情影响，不少城市商办物业遭到退租，市场库存高，销售、租赁交易都存在较大压力。

以北京为例，根据贝壳研究院监测，2020年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承压，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4个百分点。

据上述《报告》显示，受疫情影响，2020年北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

但与此同时，以互联网公司为代表的信息技术行业在2020年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向CBD商圈搬迁或扩张。从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融（有别于P2P等新兴金融行业），信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。

在销售类商办市场上，2020年，北京写字楼散售成交量达到97万平方米左右，比去年增长6.4%。但从历史趋势上看，去化周期自2017年起大幅增长，2020年的去化周期录得56.8个月，为近十年来较高点。受此影响，北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升，到目前可售库存面积达到430万平方米左右，比去年增长13.7%。

不难看出，即使是一线城市，商办市场去化和租赁也存在较大压力，但仍不乏机会。对此，贝壳研究院认为，在传统的租赁合作模式下，受限于当前较为封闭的市场信息壁垒，待租面积和目标租户之间无法实现信息共享，供需错配明显，交易效率较为低下。同时，相对模糊的行业分工、大规模高品质渠道团队的缺席等因素，都导致行业亟需变化。

换句话说，在中国的住宅市场，经过多家机构的多年投入，已经形成了非常全面的住宅楼盘字典，将整个行业数字化线上化，大幅提高经纪作业效率。但在数字化方面，商办市场进程依旧缓慢。

商办经纪亟待数字化变革

众所周知，商业地产的房源类型多元，涵盖办公楼、零售、工业、土地、混合使用、酒店公寓，每一种房源数据特点不一，难以统一。因此目前中国缺乏专业数据机构来引领整个商办市场。不过，贝壳找房已经开始以北京写字楼市场为试点，着手建设商办楼盘字典。

据贝壳商办楼盘字典统计，截至2020年四季度，全市写字楼总存量超5000个楼宇，总建筑面积超9000万平方米，其中甲级写字楼存量录得1074.3万平方米，乙级写字楼存量为701.4万平方米。

事实上，数据服务为底层基础服务，可衍生出挂牌、咨询、交易及租赁等大营销服务，继而可撬动物业管理、金融服务等专业服务。据测算，我国商办市场直接数据服务的市场规模在60亿元至70亿元，但可撬动的大营销及股价行业规模约为450亿元，资产规模则接近2700亿元。由此可见，商办地产背后服务市场的巨大空间。

更重要的是，在2015年后市场逐渐成熟、各地写字楼空置率因此逐年升高背景下，商办市场供需关系发生了变化，买方市场逐渐形成。在这种市场格局下，过去住宅经纪行业的发展进程或许能给商办市场经纪行业的变革带来正向影响，比如利用数字化手段打破信息孤岛，与渠道合作加快销售进度，通过跨城跨省的渠道品牌帮助项目方大规模快速去化，实现专业化分工。届时，交易额将呈倍数级增长。

当然，这一切实现的前提是，需要行业有非常专业化的商办经纪人和公开透明的平台，以及良性竞争的行业准则。

据贝壳研究院测算，中国目前拥有约150万名房地产经纪人，其中约20万人专门从事商办经纪业务，其中约1万人为商办领域的专家。作为中国较大的房地产经纪平台，贝壳找房旗下共拥有49万名经纪人，其中约14万人兼做住宅和商办经纪业务，达到专家级的商办经纪人占比却比较有限。

即便如此，根据商业地产的销售属性，以代理渗透率100%，代理费用为2%为测算依据，2021年我国商业地产代理佣金规模也约达527.4亿元。未来，随着商办市场的活跃，这一规模将进一步扩大。届时，数字化程度高、能够提供高品质服务的行业经纪平台将率先受益。

事实上，受疫情影响，全国多个写字楼商圈均出现大面积退租后，许多平时运营情况较好的业主方排名前列次感到空置率高企的压力。鉴于此，近年来已经有不少商办机构在尝试拥抱数字化，并建立专业去化的渠道团队，“新商办”的春天可能就要到来。