【勘地】杨浦区平凉社区03G3-01地块(平凉街道1街坊北块)

地块概要

杨浦区平凉社区03G3-01地块（平凉街道1街坊北块）东至规划通北路，南至规划天章路，西至规划宁远路，北至杨树浦路，出让面积27054.4平方米，计容面积108217平方米，容积率4，规划用地性质为商办用地，该地块起拍总价为418796万元，起拍楼面价为38700元/平方米 。根据出让计划，该幅地块将采用招挂复合的方式于10月25日正式出让。

地块位置图

出让要求

1、地上建设用地规划性质：商业、办公；地上建筑容积率：商办4.0，计容面积108217平方米；混合用地各用途建筑面积比例：商业大于等于10%，办公小于等于90%；地上建筑限高160米；地下建设用地规划性质：商业、停车、设备及管理用房；地下总建筑面积：70800.00平方米；地下经营性建筑面积：70800.00平方米，其中：商业建筑面积：9000平方米，非住宅配套停车库建筑面积：61800平方米。

2、地块内设置总建筑面积不小于6820平方米（地上总建筑面积6.3%）的公共服务配套设施，具体功能为：社区学校约1000平方米、市民健身中心约3000平方米、压缩式垃圾房一座约120平方米、公共服务配套设施备用空间2700平方米。公共服务配套设施应设置在建筑物三层以下，临街布置，方便达到，并配备独立出入口，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。配建的公共服务配套设施由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定的相关部门（不包括垃圾房），具体在方案阶段由区公共设施管理联席会议办公室审核确定。

3、地块内应设置一处不小于1000平方米（总用地面积3.7%）的公共空间，沿杨树浦路、规划宁远路路口设置，并结合建议保留建筑和50年以上历史建筑布局。公共空间原则上短边不小于12米，需沿路布局，不设置围墙，保证24小时向社会开放。鼓励种植乔木，原则上乔木覆盖率不低于50%。公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等。相关建设内容以建筑规划设计方案审定为准。以上公共空间建成后产权归受让人，由受让人会同杨浦滨江公共空间的主体共同负责运营管理，并符合杨浦滨江的整体管理要求。

4、地块内设置南北向公共通道，连通杨树浦路与滨江绿地，宽度不小于6米、长度不小于100米，位置根据项目方案合理确定。公共通道以确保连续舒适的步行为主，满足机动车应急救助通行要求。公共通道两端不得设置围墙，保证24小时向社会开放，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。相关建设内容以建筑规划设计方案审定为准。以上公共通道建成后产权归受让人，由受让人会同杨浦滨江公共空间的主体共同负责运营管理，并符合杨浦滨江的整体管理要求。

5、地块内按规定在地面配置独用成套的物业管理用房，按照物业管理区域房屋总建筑面积为千分之二配置，但不得低于100平方米；配置业主委员会用房不低于30平方米。物业管理用房、业主委员会用房、垃圾房为全体业主共有。

6、本合同项下出让宗地中的绿地率为20%，绿化面积不小于5411平方米，集中绿地率：5% 。

7、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100.0%，建筑单体预制装配率： 单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%。应按以下规定建设及管理：《关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知》（沪建建材（2016）601号）

8、功能业态要求：本地块应满足以下产业要求：属于国家“一带一路”、“海洋强国”、“交通强国”战略产业和上海市战略性新兴产业。

9、引入行业要求：本地块需建设企业总部，并致力于打造国际先进的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科技创新中心和国际交流中心，拟引入的企业须具备国际一流的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科研实力、设计和研制能力。

10、其他功能管理要求：本地块建设应以培养科技创新型人才为目标，建设产学研相结合的科创及科研成果转化平台，并结合杨浦滨江丰富的历史工业遗存，高起点、高标准、高目标地建设示范性“智慧楼宇”。

11、商业须结合周边地块功能定位统一招商运营，主要为本项目办公人群和周边休闲游憩人群提供高品质商业配套，建议设置银行（ATM）、便利店、咖啡吧、商务简餐、正餐、美体健身等业态。

12、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持建筑面积不低于100%（计97395.3平方米以上）的办公物业不少于20年；

13、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计19821.7平方米，含地下）的商业物业。

地块现状

地块原为上海船舶修造厂，地块四周保留修造厂标示

地块内部分建筑清除，现为临时停车场

地块内仍有大量原船舶修造厂厂房

地块东侧为规划通北路，地块这一侧的道路暂未修建

地块北侧为杨树浦路，道路双向通车

地块南侧为规划天章路，西侧为规划宁远路，均未开工修建。

区域介绍

杨浦滨江以体现上海特征、滨江特点和杨浦特色，实现功能的错位发展，重点建设以科技商务、创意休闲、城市住区为主导的复合型滨水功能集聚带。杨浦滨江核心区是杨浦滨江复兴岛以南地区，是杨浦滨江整体改造的先行区，主要指杨树浦路以南、秦皇岛路以东、复兴岛以西的滨江W5、W7单元，总用地面积约1.8平方公里，加上定海社区和平凉社区，用地面积约10.4平方公里，共计面积达12.2平方公里。

杨浦滨江地区是上海最重要的传统工业基地之一，拥有丰富的历史文化遗产、绵长的滨江岸线以及身后的工业文化底蕴。作为黄浦江“十二五”规划期间转型发展的重点区域和杨浦区建设国家创新型试点城区的重要空间载体，杨浦滨江地区的发展迎来了重要机遇。

规划要求，杨浦滨江地区规划应着眼上海城市发展大局，服从黄浦江开发总体要求，同时要体现杨浦区区域特色。在设计理念上，注重营造智慧型、历史感、生活化的特色。

即依托杨浦创新型试点城区建设和知识创新资源，积极引进面向国际的高科技产业，倡导高效低碳的生活方式，营造知性的生活空间，配置智能化基础设施。保留工业文明的特色历史元素，营造充满人文和历史记忆的空间环境，注重新旧建筑空间环境的协调融合，挖掘延续非物质文化元素。提倡工作、居住有机融合，塑造便捷舒适的生活氛围和高品质的城区环境，组织多样化的公共活动，塑造宜人的开放空间和滨水步行环境。

杨浦滨江地区的平凉社区，是产业转型和形象重塑的先行区，规划以文化商务为先导，休闲体验为特色，现代居住为支撑，建设底蕴深厚、环境友好的高能级、高品质滨江综合功能区。

杨浦滨江地区拟新增3条越江隧道。其中，平凉社区规划新增江浦路越江隧道（具体方案未定），定海社区内规划新增周家嘴路隧道、隆昌路越江工程。

平凉社区规划有轨道交通12、18号线经过，皆为地下铁路。有关方面还考虑在杨浦区内部规划建设区域有轨交通线路（也称之为“区域捷运交通线”）。新型有轨交通在平凉社区内沿杨树浦路设置，在大连路、渔人码头、杨浦大桥设站。

世博会成功举办后，杨浦滨江迎来了少有的契机。与黄浦外滩的热闹、徐汇滨江的大气相比，杨浦的滨江作为百年工业的发祥地，应该把历史文脉保留下来，成为可利用的资源，把杨浦滨江打造成一条滨江的“淮海路”，符合上海城市发展的需要，符合国际大都市滨江城市的发展需要，为杨浦发展找到切入点，成为杨浦发展的新亮点。

 上海市发改委批准《江浦路越江隧道新建工程项目建议书》，江浦路隧道正式立项。据悉，江浦路隧道全长2.28公里，按双向四车道设计，定位是城市次干路。隧道位于大连路隧道与杨浦大桥之间，可再为该地区提供一条新的越江通道。江浦路隧道走向基本与18号线一致，故可能采用公轨合并过江的方案，与18号线同步建设。

区域交通

地块西侧为大连路隧道，距离隧道入口仅700米左右，通过大连路隧道可前往浦东。东路东侧2公里左右为一条跨江的杨浦大桥，亦可通过杨浦大桥前往浦东或者转内环高架路通往市区，地块北面杨树浦路直行可以到达北外滩和外滩隧道进入市区。

轨交方面，距离地块西侧350米左右为地铁4号线杨树浦路站。