并购潮愈演愈烈 一家“非典型”物企的长期主义样本

2021年以来，物业行业并购交易频频，从头部公司持续收购中小物业企业，到“大鱼吃大鱼”式的大收购，物业企业正面临大浪淘沙式的筛选，选择怎样的发展模式成为摆在不少物企面前的重要问题。

背靠开发体量庞大的地产母公司输送项目，并借助资本力量快速收购第三方物业，成为当下物业行业的“主流”模式，然而，伴随着物业企业快速扩张过程，资本市场对于物业企业态度更为理性，在扩张管理规模的同时，企业也更加注重对新增管理面积的有效整合。

面对行业发展大势，优质物业企业也在持续探索符合自身条件的发展模式，在不过度依赖地产母公司输送项目的情况下，如何走出一条秉持长期主义，主要依靠自身力量独立成长的新路子？近年来在业内异军突进的财信智慧服务集团，就用自身的实践和探索回答了上述问题。

在市场缝隙中寻找空间 2020年收获4600万方新项目

财信智慧服务集团成立于2006年，这家有着15年历史的物业管理企业是财信集团的子公司，财信集团业务涵盖地产开发、金融投资、智慧物业、环保及基投等板块。截至2020年末，财信智慧服务集团合约管理面积已超过1亿平方米，服务城市超过60个，位列2020中国物业服务百强企业第16位。

2020年是财信智慧服务集团近年来拓展速度较快的一年，主要依靠外拓第三方物业，财信智慧服务集团全年新增合同管理面积4600万平方米，还完成了4个政府城市化物业合作平台搭建，稳步向城市化运营型物业企业转型。

据财信智慧服务集团市场管理中心负责人介绍，公司拓展物业规模的方式主要是股权合作和单项目拓展，二者比例大体相当。简而言之，股权合作主要是通过收购或换股等方式将第三方物业公司纳入财信旗下；单拓则主要是通过公开招标等途径获得项目管理合同，也会和地方政府部门展开合作，以一体化服务的方式获得管理合同。

相比从地产母公司获得项目，单项目拓展更能反映出一家物企的市场竞争力。财信智慧服务集团的单拓项目中，比较重要的一块是中小地产开发商的新开发项目。由于不少中小开发商开发体量不大，自身的物业公司不仅缺乏品牌效应，不利于给项目销售加分，从规模效应而言项目太少也不经济，于是非常愿意与财信智慧服务集团进行合作。财信智慧服务集团则从销售阶段就开始介入这些项目，直到后期交房后进驻项目提供物业服务。

单拓的另一个重要来源是政府组织公开招标的老旧住宅小区。在一些地区，很多老旧小区由于种种原因导致之前的物管公司撤场，住宅小区长期由社区代管，往往也只能提供垃圾清运等最简单的物业服务，而无论是小区业主还是当地政府，都倾向于交给市场化专业化的物业企业管理。财信智慧服务集团通过公开的招投标，取得了大量此类小区的管理合同。

值得注意的是，财信智慧服务集团在单拓方面有着较长的历史和很多成功经验。早在2017年，在北京大兴区，长兴公寓小区业委会在街道的支持下，与临近的建兴家园、兴政东里17号楼“打包”，经过招标后由北京国兴物业公司（财信智慧服务集团子公司）统一提供物业服务。物业公司进驻后，在业委会、物业、街道多次沟通下，陆续解决了小区消防设施瘫痪、水质检测报告过期、门岗无人值守等问题，入驻小区2年多后就与业主达成协议实现物管费上调。

长兴公寓等项目为财信智慧服务集团开拓第三方项目提供了可复制的经验，近年来财信智慧服务集团也在全国多地获取了很多类似项目，其规模效应也逐渐显现。在此示范效应影响下，公司物业服务范围也突破了老旧楼宇，进入到很多政府场馆，甚至整条街道。

“从政府角度而言，希望能引入实力较强的优质物业企业提供一体化的服务，这既包括保洁、维修等基础物业服务，有时还包括一部分基层治理的职能，财信智慧服务集团在这方面有不少标杆项目，在解决政府治理痛点上积累了丰富的经验，因此也常常能获得此类项目”，前述财信智慧服务集团市场负责人说。

市场倒逼下的特色“打法”

随着物业公司估值分化、房地产调控政策进一步收紧，趁行情不错的时候出售旗下物业子公司，成为一些地产企业的选择，在业内人士看来，这其中既有被动的因素，也有地产公司一次性变现的主动选择。不过，无论是财信智慧服务集团管理团队还是大股东，不仅将物业服务视为一项“生意”，也将其定位为一项着眼长远发展的事业。

财信智慧服务集团提出，作为市场化的物业企业，坚持速度排名前列、科技优先，基础物业与增值业务并重，每年新增不低于5000万平米的管理面积，向市场化物业领军型企业奋进。

业内人士分析，目前物业行业的主要聚焦点还是拓展规模，在物业规模扩张上，大型房企附属物业公司的“打法”基本一致：前期以地产母公司输送的项目为基础，在上市融资后迅速开展收并购，抢占市场规模。

不过，随着地产行业加速步入新的周期，过渡依赖地产母公司拓展管理规模不仅效果会越来越差，更重要的是会陷入路径依赖，无法形成独立拓展市场的能力。招银国际研究部2月份的一份研报就指出，目前，作为物业公司母公司的地产开发商销售放缓，物业公司需在母公司之外谋求管理面积，在管面积竞争加剧。

反观财信智慧服务集团，公司一开始就在完全市场化环境下拓展项目，倒逼这家物业企业形成富有自身特色，又一再被市场验证的“打法”。在战术层面，财信智慧服务集团擅于精准选择项目，以精细化管理实现新增项目较快盈利；在战略层面，财信智慧服务集团采取区域聚焦的布局，集中优势资源外拓项目不搞“撒胡椒面”的做法，发挥规模效应。

“比如一些表面上的‘老破小’项目，财信智慧服务集团往往看得很准，拿到项目后投入不太多的钱，两三年内物业费收缴率就能达到百分之八九十，项目也能盈利，这就需要很好的项目判断能力和精细化管理能力”，财信智慧服务集团市场管理中心负责人说，“另外一些单拓项目，开发商常常还有一些未出售的房源、车库等等，怎么和开发商、业主协调，往往也是获取和经营项目的关键。”

财信智慧服务集团也有着明确的中远期拓展目标，即“百城五百万”——在全国100个城市实现每个城市500万平方米的管理体量，总计拥有5亿平方米的管理规模。2020年底，财信智慧服务集团已构建起北方、南方、西南三大区域平台，以降低管理成本，增强城市公司业务能力，提高城市公司运营能力及效能，针对5亿平方米的目标初步搭建起有效的管理架构。

近年来，关于企业发展“长期主义”的话题屡屡被提及，对于物业企业而言，长期主义不仅仅在于坚持自身认定的方向，更在于判断行业发展的周期、聚焦行业长期的机会。当下，财信智慧服务集团走的是一条或许难度更高，但竞争者也更少的发展路径，随着财信式的打法持续完善成熟，财信智慧服务集团也将确立自身在行业中的比较优势和独特地位。

                                                                                                             （来源）经济观察网