蘑菇租房危机背后:“收租平台”如何破解盈利难题?

陷入资金危机的蘑菇租房迎来一线生机。近日，蘑菇租房创始人马晓军再发公开信，宣布蘑菇租房正式被寓小二接手，未来将“双系统”服务公寓市场。此次公开信解答了春节前疑似“爆雷”事件的原因及解决方案。不过，截至目前，蘑菇公寓还留存着很多未厘清的问题。

问题在于，蘑菇租房危机背后，到底经历了什么？为何会陷入危机？从之前直接面对C端租客、房东的长租公寓企业“爆雷”，再到此次面对B端小公寓企业的平台型企业出现危机，这是否意味着长租公寓正在走下坡路？哪类企业更能抗风险？

“收租平台”蘑菇租房缘何陷入危机？

蘑菇租房官网显示，其于2014年在上海成立，为公寓上架提供公寓SaaS管理系统，除了管理房源，还对接流量、电子合同、金融、支付、大数据、智能硬件等产品服务。目前，该平台汇聚超3万家公寓出租机构，入驻平台的房源超400万间，业务覆盖北上深等近20个城市。天眼查显示，截至2018年1月，蘑菇租房完成C+轮融资，投资人包括云锋基金、巨人创投、蚂蚁金服等投资机构。

新京报记者了解到，有别于此前面对C端租客、房东的公寓企业，蘑菇租房的商业模式为“收租平台”，主要面对的是B端中小公寓企业，即通过输出公寓SaaS系统收取系统服务费用——公寓运营商把房源录入至该系统，按照房源合同数量支付服务费；蘑菇租房则代收租客房租，再定期支付给公寓方。目前行业内通过SaaS管理系统来做平台的企业包括水滴管家、房总管以及会找房旗下的全房通、拥有贝壳找房投资背景的寓小二等。

那么，之前看起来发展平顺的蘑菇租房，为何会陷入危机？对此，业内人士指出，蘑菇租房之所以会出现危机，除自身经营状况出现问题外，还与外部环境不无关系。

“要通过SaaS管理系统变成真正意义上的平台，是有难度的，需要把公寓企业的资金放入平台账上，让公寓企业对平台产生黏性。如果只做SaaS管理系统，无法撮合交易，公寓企业只需要付个服务费就行了，没必要跟平台产生太多关系。因此，一些做SaaS管理系统的企业，实现盈利很难。”房东东公寓学院全雳称。

众所周知，长租公寓行业本身还处于摸索阶段，行业对SaaS管理系统的需求还不够明确和清晰。而蘑菇租房主要面向的是对SaaS管理系统需求最为模糊的中小企业群体，这些企业自身业务逻辑可能也不是太清晰，本身盈利能力有限，付费意愿不强。与此同时，蘑菇租房的业务辐射全国，而实际上各地租赁业务存在较大差异。因此，蘑菇租房需要综合考量各个不同的业务规则。

基于此，在业内人士看来，从行业发展阶段分析，蘑菇租房对SaaS管理系统的开发，是一件较难的事。

业内称平台型企业须尽快扭转现金流

据消息人士称，蘑菇租房前期投入较大，在研发、运营上花了不少资金和精力。实际上，从蘑菇租房创始人兼CEO马晓军此前的公开信中也可以看到，蘑菇租房历经6年持续开发，研发和业务投入超过2亿元。

在业内看来，理论上而言，蘑菇租房这类SaaS平台型企业跟轻资产运营商类似，前期会经历一个靠资本“烧钱”的阶段，不过，经过几年培育，健康地走过前期阶段，这类企业可以把现金流扭转过来，在收入和成本之间留有弹性空间，要么实现盈亏平衡，要么在突然遭遇外部资本停止“输血”时，通过主动降低投入来减少影响。

“健康的公司，一定会有一些资金是为企业进一步发展而准备的，紧急情况下，企业为生存，就可以砍掉这部分投入，由此维持企业生存，不至于快速爆雷。”业内人士如是说。

基于这层逻辑，上述人士认为，蘑菇租房未能走出融资“烧钱”阶段，很可能是其资本逻辑或抗风险能力较弱，完全指望“烧钱”融资，没有对抗风险的措施。“要么现金流不够，要么体系铺得太大，成本较高，仅能支撑少量现金流入，由此造成一旦外部停止融资，就无法继续经营的局面。”该人士称。

值得一提的是，在业内看来，蘑菇租房的危机，相比之前长租公寓企业的“爆雷”，在租客端的波及面会小很多；其对行业的影响在于，可能会让人在选择支付系统时，对平台的资金是否形成“资金池”、资金是否会进入平台方控制的账户，比之前更为关注些。此外，中小公寓企业在选择SaaS系统时，也可能会更加谨慎些。

哪类长租公寓企业更能抗风险？

值得一提的是，从之前直接面对C端租客、房东的公寓企业“爆雷”，再到此次面对B端小公寓企业的平台型企业出现危机，这是否意味着长租公寓正在走下坡路？哪类企业更能抗风险？

事实上，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题，致使行业上下游企业也较难盈利。不过，目前行业内也有一些开发租赁SaaS系统的企业发展较为稳定，因此，在业内看来，蘑菇租房此次危机，主要原因还在于自身经营出现问题，比较个案。

在业内人士看来，这几年先后“爆雷”的租赁企业，都存在自身的问题，“这些企业首先是自己拥抱资本，然后在资本推动下，做了很多脱离生意本质的事，比如大规模包租，虽然规模很大，但资产的质量并不高，加上杠杆用得多，因此，一遇到风险就容易扛不住。”

记者了解到，长租公寓行业内有三类企业相对更能抗风险：一是遵循做生意的逻辑，比如做重资产持有的，遇到价格合适就收购过来，进而出租出去，一栋栋地将利润做扎实；二是整栋或分散下的包租模式，按生意逻辑，力争将每栋楼或每一套房的成本控制好；此外，还有一类是轻资产运营商。

实际上，去年上半年，在疫情影响下，不少租赁项目出租率下滑明显，甚至下滑至50%，但由于一些企业在收楼时租金成本较低，个别甚至低于50%，因此，即便只有50%的出租率，这类项目也未亏损。同时，一些“小而美”的长租公寓企业，哪怕亏三四个月甚至半年，也能扛得住。

按正常逻辑是，一旦长租公寓企业上规模，“盘子”足够大，理论上也能扛得住危机，但一大现实在于：往往规模越大的企业，杠杆用得越多，企业本身现金流绷得紧，反而容易现金流断裂。

“包租模式只是理论上成立，但实际上需要通过后期精细化运营，达到理想盈利状态。对机构企业而言，这基本上是不可能完成的任务，包租模式更适合‘小而美’的企业或个体户。”全雳称。

值得一提的是，轻资产运营商在疫情期间所受的影响，相对而言也小很多。原因在于，轻资产运营商在与公寓委托方签订相关约定时会测算相应底线，由此保证运营成本。因此，经营好时，这类企业盈利较多；经营不佳时，也不至于亏损或亏太多，除非其激进地扩大规模。因此，这类企业相对更能抗风险。

不过，轻资产运营商与蘑菇租房这类平台型企业相似，在企业形成体系、达到一定规模前，管理收入较少，由此会面临亏损状况，因此，这类企业发展前期需要靠融资来支撑其业务发展。不过，只要健康走过前期阶段，这类企业后期就可以不靠融资或可以主动减少一些投入，由此将现金流扭转过来。

“未来长租业务将呈哑铃型发展，即两头重，一端是往重资产持有物业方向发展，另一端往轻资产运营发展，“重”在劳力、人力投入，而中间小的业务为包租业务，占比会减少。”全雳如是称。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁