42亿!三方合力轻揽东外滩商办地块

百盛评估 2018-10-25 21:16:16
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今日,杨浦区平凉社区03G3-01地块(平凉街道1街坊北块)成交,其位于内环内,东外滩板块,杨浦滨江发展带核心位置。地块采用招挂复合的出让方式,土地面积为27054.4平方米,拟建筑面积108217平方米,最终由交通建设集团、绿城和杨浦滨江联合以41.88亿元近似零溢价拿下,成交楼面地价为38700

今日,杨浦区平凉社区03G3-01地块(平凉街道1街坊北块)成交,其位于内环内,东外滩板块,杨浦滨江发展带核心位置。地块采用招挂复合的出让方式,土地面积为27054.4平方米,拟建筑面积108217平方米,最终由交通建设集团、绿城和杨浦滨江联合以41.88亿元近似零溢价拿下,成交楼面地价为38700元/平方米。

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地块基本信息

交易情况

地块四至:东至规划通北路,南至规划天章路,西至规划宁远路,北至杨树浦路;紧邻4号线杨树浦路站,靠近黄浦江。

限制条件

建筑面积比例:商业≥10%,办公≤90%;

建筑限高:160米;绿地率:20%;

公共空间设置:

——设置总建筑面积不小于6820平方米的公共服务配套设施

——设置一处不小于1000平方米(总用地面积3.7%)的公共空间,沿杨树浦路、规划宁远路路口设置,并结合建议保留建筑和50年以上历史建筑布局;

——设置南北向公共通道,连通杨树浦路与滨江绿地,宽度不小于6米、长度不小于100米

自持:100%办公自持20年以上,按出让年限自持100%商业;

引入行业要求:需建设企业总部,并致力于打造国际先进的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科技创新中心和国际交流中心,拟引入的企业须具备国际一流的港口航道、交通海工、水环境保护等装备技术科研实力、设计和研制能力;

特别约定:

——地块内有保留建筑三处,地块西侧有两处,分别为一处控规建议保留建筑(建筑面积约995平方米)和一处50年以上历史建筑(建筑面积约4510平方米),东侧有一处50年以上历史建筑。该三处保留建筑的平移、改建、修缮和保护由受让人出资并实施,实施完成后,控规建议的保留建筑(建筑面积约995平方米)产权无偿移交区政府指定的相关部门。出让地块外,临近地块东北处有1处上海市优秀历史建筑(瑞镕船厂旧址办公楼,杨树浦路640号),建设期内受让人应按照优秀历史建筑的要求进行施工保护。

——地块涉及滨江市政基础设施及公共空间与综合环境建设工程,由政府相关部门组织,建设费用合计约22660.21万元,由受让人承担;

地下建筑面积:70800平方米,其中9000平方米用于商业,其余用于停车库建设;

综上所述,地块占据较好的位置,但本身限制条高,用地范围内涉及三处保留建筑,且相邻地块出还涉及一处保留建筑,需施工时特别注意;此外,受让人还需承担项目涉及杨浦滨江市政工程部分的建设费用。因此,其对竞得人提出了较高的潜在要求。

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地块环境分析

从区位看,地块位于杨浦区平凉社区滨江板块,靠近黄浦江,与陆家嘴CBD隔江相望,紧邻4号线杨树浦路轨交站,借轨交之便,2站路即可到达世纪大道商圈,交通便捷,地段优势凸出。

根据杨浦滨江发展带的规划,其将以规划为引领,合作为基石,联动为原则,项目为抓手,逐步打造成杨浦新的增长极,打造以创新创意、科技商务、观光休闲、会展论坛为主要内容的现代服务业功能带。由此可见,借助杨浦滨江发展带的规划优势,地块未来价值可期。

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地块价格分析

2018年以来,上海市内环内共成交3幅商办用地,分别位于黄埔、虹口、长宁区。从区位环境、土地面积看,本案较下述地块而言,区位优势较好,地块环境较虹口、长宁具有一定优势,土地开发量适中,故其出让价格符合市场。

从地块所处地段看,2015年至今,杨浦区平凉社区曾成交3幅商办类用地。受土地面积影响,杨浦区平凉社区01C2-02(73街坊)地块成交楼面地价较高,近5万元/平方米。

从上表中可以发现,随着时间的递进,商办用地的起拍价逐渐上升。至2017年,同一区域起拍价上涨幅度明显提高。随着楼市的调控,以及上海市土拍制度的变化,自2017年下半年起,土地起拍价格明显抬升,溢价率得以控制。结合本案地块所在位置及规划看,本案38700元/平方米的出让价格属于理性的。

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